فروش ملک توسط مشاور املاک

 

 

انتخاب مشاور

در این قسمت فرض براین است که شما مشاور یا Realtorخود را انتخاب کرده اید

آنچه که شما از یک مشاور انتظار دارید این است که مراحل فروش و Plan  خود برای فروش بطور کامل توضیح دهد در مقابل او نیز از شما می خواهد که اطلاعات راجع به مثلا

 

  • چرا قصد فروش ملک خود را دارید
  • حداکثر زمانی که برای فروش میتوانید صبر کنید  چقد راست
  • به کجا Move خواهید نمود
  • در صورتی که قصد خرید ملک بعدی خود را دارید, وضعیت مالی شما چگونه است و..

را بطور کامل و صحیح در اختیار او قرار دهید

 
 

پس از آنکه مشاور خود را انتخاب نموده اید او برنامه خود برای فروش ملک به اطلاع شما خواهد رساند. سپس بروشوری که به آن Working with a REALTOR میگویند و در آن روابط بین Agent  و Client  توضیح داده شده است را برایتان تشریح نموده و شما با امضاء آن در واقع اعلام مینمایید که از روابط فی مابین آگاه هستید. این بروشور قرارداد نمیباشد و فقط جنبه آگاهی دارد

قیمت گذاری ملک

 
 

یکی از نکات ظریف در امر فروش ملک قمیت آن میباشد این کار بهتر است توسط مشاور املاک انجام پذیرد و در بسیاری از موارد قیمت کارشناسی شده با آنچه که در تصور مالک میباشد تفاوت دارد

پروسه قیمت گذاری برای املاک تجاری, اداری, آپاتمانهای چند واحدی بسیار تخصصی تر از املاک مسکونی است و توصیه میشود برای ارزیابی دقیق حتما از یک ارزیاب (Appraiser)  کمک بگیرید.

برای  املاک مسکونی معمولا از روش CMA (Comparative Market Analysis) استفاده میشود در این روش با مقایسه املاک فروش رفته, یا در حال فروش و همچنین املاکی که در Market بوده اما بفروش نرفته اند میتوان قیمت مناسب ملک را تعیین نمود برای اینکار نیاز به داشتن اطلاعات کلی از ملک مورد نظر میباشد تا در CMA گنجانده شود. در ضمن شرایط بازار و موقعیت جغرافیایی ملک در قیمت موثر است که دراین مورد مشاور شما توضیحات کامل را ارایه خواهد نمود. در صورتی که نیاز به ارزیابی رایگان ملک خود را دارید لطفا اینجا را کلیک نمایید 

 

   
     
 

مزایای قیمت گذاری مناسب

  • فروش سریعتر ملک شما با جذب خریدار بیشتر
  • از دست ندادن موقعیت بازار
  • امکان دریافت Offer های بالاتر بخاطر نزدیک بودن به قیمت بازار
  • افزایش رقابت بین خریداران
  • تشویق دیگر مشاورین املاک برای نمایش دادن ملک شما به دیگران
  • در صورتی که برای ملک خود قمیت نامناسب انتخاب نمایید این امکان وجود دارد ملک شما مدت زیادی در Market مانده و بعنوان معیاری برای قیمت گذاری املاک دیگران استفاده شود

 

 
 

عقد قرارداد برای فروش ملک Listing Agreement

بعد از آنکه قیمت ملک مشخص شد, Realtor اقدام به بازدید کامل از ملک نموده و اطلاعات جزئی تر را در فرم Data Sheet پر می نماید و سپس فرم قرارداد که به Listing Agreement معروف است را پر نموده و بعد از آن فرم FINTRAC که به آن Financial Transactions Reports Analysis Centreمیگویند را پرخواهد نمود پر نمودن این فرم برای کلیه معاملات مبالغ بالا الزامی است و دولت کانادا  از این اطلاعات برای ردیابی اقدامات مالی مرتبط با Money laundry و Terrorist   استفاده میکند. در زمان عقد قرارداد درصورتی که نام همسر شما در سند مالکیت قید شده است حضور ایشان برای امضای فرمهای قرارداد و FINTRAC الزامی است

شروع مرحله فروش (Listing)

پس از اتمام Paper work مشاور شما ملک فوق را در سایت MLS قرار میدهد. بمحض قرار دادن اطلاعات ملک شما در این سایت هرکسی از سراسر جهان میتواند آنرا مشاهده نماید و در تورونتوی بزرگ بیش از 29000   مشاور املاک عضو این سایت هستند و برای پیدا کردن ملک مورد نیاز برای Clientهای خود از این سایت استفاده میکنند. راههای دیگری که مشاور شما ممکن است برای اطلاع رسانی استفاده کند, آگهی در روزنامه, هفته نامه های محلی و یا سایتهای اینترنتی میباشد

 

Open House

 

 
 

 

اغلب مشاورین املاک از این روش برای ارائه ملک به خریداران استفاده میکنند

برای Open Houseنیز باید Planجداگانه ای داشت برای مثال

بدانیم چگونه قرار است این کار انجام شود

تعیین زمان مقرر

تبلیغ و اعلان Open House تا تعداد بیشتری از آن آگاه شده و مورد بازدید قرار گیرد

Presentation یا نحوه نشان دادن ملک در زمان Open House

 
 

ارایه یک  Presentation مناسب در زمان Open House میتوان با تاثیر بسیاری داشته و زمان فروش را بسیار کاهش دهد

 
 

باید دقت داشت روزی را که برای Open House انتخاب میکنید از روزهای خاص نباشد بعنوان مثال اگر روز Mother’s Dayرا برای اینکار انتخاب نمایید مطمئنا تعداد زیادی از خریداران بالقوه را از دست خواهید داد

یکی از راه های اطلاع رسانی الصاق یک برگ آگهی در Bulletin board فروشگاههای بزرگ می باشد

به توجه به توضیحات آمده در بخش توصیه های برای فروش, میتوانید نتیجه بهتری را از Open Houseبگیرید از جمله این توصیه ها تمیز بودن منزل, بوی معطر, روشنایی لازمه, فضای کافی در ورودی ها, راهرها, انتقال مبل و صندلی های اضافی به انبار و کوتاه کردن چمنها و ... می باشد که میتواند در نگاه اول توجه مشتری را به خود جلب نماید

چراغها, Fireplace و یا Air condition را روشن بگذارید در صورت امکان یک موزیک ملایم در فضا خانه میتواند خوش آمد گویی مناسبی برای خریداران باشد

توصیه می شود در روز Open House شخصا حضور نداشته باشید و در صورت داشتن Pet آن را هم با خود از منزل خارج نمایید و اجازه دهید مشاور املاک شما به ارائه وظیفه خود بپردازد

در صورتی که شما در منزل حضور داشته باشید ممکن است خریداران برای مشاهده تمام قسمتهای منزل احساس خوبی نداشته باشند و بدین طریق بخشی از خریداران را از دست خواهید داد

 

Showing

 
 

 

 

درصورتیکه خریداری بخواهد از ملک بازدید نماید Realtor او از مشاور شما درخواست میکند با هماهنگی با شما زمانی را که خریدار پیشنهاد کرده است را تایید نموده و اجازه بازدید را به آنها دهید. لازم به ذکر است که این احتمال وجود دارد مشاور خریدار قبل از آنکه Clientخود را برای بازدید بیاورد خود اقدام به Pre-Inspect نماید تا بتواند با آگاهی کاملتری توضیحات لازمه را به خریدار بدهد. زیرا همانگونه که در بالا اشاره اکیدا توصیه میشود در زمان Showing ساکنین منزل و Pet )در صورت داشتن  آن) در منزل حضور نداشته باشند. از فرصتی که تا Showing دارید استفاده نموده و با توجه به توضیحاتی که در بخش توصیه ها آمده است در صورت نیاز اقدام به آماده سازی ملک خود برای فروش نمایید

 

 

 

        
 

 Offer

Offer همان قراداد خرید و فروش ملک میباشد که خریدار در صورت پسند نمودن ملک و معمولا تحت شرایطی که به آن Condition میگویند (البته در بعضی از موارد بدون Condition) برای مشاور شما ارسال و از طریق او به اطلاع شما خواهد رسید. در صورتیکه شرایط خریدار را قبول داشته باشید قرارداد را امضا نموده و در غیر اینصورت میتوانید تغییرات خود را لحاظ نمایید و آنرا به خریدار عودت دهید, چنانچه شما با تغییرات قرارداد را برای خریدار ارسال نمایید این خریدار است که باید شرایط شما را بپذیرد به این عمل اصطلاحا Negotiate  میگویند و ممکن است چندین مرحله طول بکشد. در نهایت پس از امضاء قرارداد معمولا مبلغی بعنوان بیعانه (Deposit) از طرف خرید در وجه شرکت مشاوره املاک شما ارسال و بمدت کوتاهی  (معمولا 5 روز کاری) خریدار فرصت خواهد داشت تا مسایل مالی و در صورت نیاز باز دید فنی از ملک (Inspection) و دیگر موارد مندرج در Condition  را انجام دهد. اگر هر یک از شرایط خریدار محقق نشود او میتواند قرارداد خرید را فسخ و Deposit خود را طلب نماید, در غیر اینصورت یعنی پس از برداشته شدن شروط (Condition)  قرارداد منعقد و چنانچه هریک از طرفین اقدام به فسخ آن نمایند احتمالا مشمول جریمه سنگینی خواهند شد

 
 

 

 

توصیه میشود که قبل از Showing نسبت به بازدید فنی (Inspection)  ملک خود اقدام نمایید و در صورتیکه ایرادی در آن مشاهده نموده اید  راسا اقدام به رفع آن نمایید, زیرا اگر Inspector خریدار ایرادی را در ملک شما ببیند ممکن است باعث فسخ قرارداد شده و یا بعنوان عاملی برای چانه زنی و کم کردن قیمت پیشنهادی ملک شما در نظر بگیرد  

 

 

Closing

 

 
 

 

Closing

در این روز وکیل شما و وکیل خریدار با هم کلیه عملیات نقل و انتقال از جمله اسناد, Mortgage و ... را انجام میدهند از دیگر موارد Adjust هزینه ها است بعنوان مثال ممکن است ابتدای هر ما یکسری هزینه هی ثابت مانند اجاره آبگرمکن و یا Security System ... را پرداخت نموده اید و یا اینکه یک دوره 3 ماهه از Property Taxرا پرداخت و تازه در ماه اول آن دوره می باشید لذا پرداختهای اضافی شما باید برگردانده شود این موارد نیز بر عهده وکیل میباشد

 

 

Powered by Lone Wolf Real Estate Technologies (CMS6)